기획부동산 사기 - 피해 예방, 대처법

혹시 '기획부동산', '부동산펀드' 라는 말 들어보셨나요?

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오늘은 부동산 투자를 빙자한 사기인 '기획부동산 사기'에 대해 알아보고자 합니다.

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1. 기획부동산 사기란?

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개발이 되지 않은 대규모의 토지(부동산)를 저가로 매입한 후 텔레마케터 등 영업사원을 고용해 일반인들에게 분할한 일부 토지를 고가에 판매하는 업체를 '기획부동산 업체'라고 부릅니다.

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<기획부동산 업체의 수익 구조> ①대규모의 토지를 저가로 매입 ②매입한 토지를 분할(토지 쪼개기) ③텔레마케터(고객 유치 직원) ④개발 정보를 광고, 설명하여 고객 유치 ⑤고객에게 분할한 토지를 고가에 매도

이런 기획부동산 업체가 있는 그대로의 개발 정보를 제공한 후 토지를 판매한다면 문제가 없겠지만, 허위의 개발 정보를 이용해 부동산을 판매하는 경우가 상당히 많은데요.

'기획부동산 사기'란 기획부동산 업체가 허위의 개발 정보를 알려주는 등의 방법으로 투자자를 속이고 부동산을 판매하는 범행을 말합니다.

2. 기획부동산 업체의 기망 방법

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기획부동산 업체가 투자자를 속이는 방법은 매우 다양합니다.

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전통적인 방식으로 허위개발정보를 유포(소문내기)하는 방법, 일명 조개딱지형(개발불가능한 간척지 매입 후 고가 분양), 물딱지형(입주권 없는 철거가옥 매각)이 있습니다.

<전형적인 방법 예시> 1. 지방자치단체가 신문 등 언론에 대규모 개발 계획을 알림 2. 개발 예정지 인근이나 개발 가능성이 희박한 토지를 헐값에 매수 3. 개발 대상 토지인 것처럼 소문 유포 - 투자설명회 개최 등 4. 텔레마케터를 통해 투자자에게 허위 안내 5. 토지를 고가에 매도

여기서 더 나아가 부동산을 판매하는 것이 아니라 부동산 개발을 빌미로 투자금을 수신(모집)하는 '부동산펀드' 방식을 이용하기도 합니다.

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기획부동산 사기는 허위 개발 정보를 통해 토지를 판매하는 방식이라면 부동산펀드 사기는 투자금을 모집하는 방식이지요.

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3. 피해 예방 및 대처법

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기획부동산 사기는 업체를 설립해 하는 조직적인 범죄여서 피해자가 속기 쉽습니다. 단계별로 담당 직원이 계속해서 허위 정보를 주입시키기 때문이지요.

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기획부동산 사기를 예방하려면 어떻게 해야 할까요? 그리고 사기 피해를 입은 경우에는 어떻게 대처하는 것이 현명할까요?

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기획부동산 사기를 예방하려면, ①먼저, 업체를 통한 분할된 토지를 매입하는 것의 위험성에 대해 인지하고 있어야 합니다. 업체가 주도하는 분할된 토지 매도는 상당한 위험성이 있다는 것이지요. 오늘날에는 개발을 빌미로 투자금을 모집하는 방식도 사용되고 있으니 주의할 필요가 있습니다. ​ ②기획부동산 업체 관계자를 대동하지 않고 직접 해당 토지를 현장 답사를 할 필요가 있습니다. 투자자가 현장 답사를 하고 싶다고 말하면 현장 답사비 명목의 돈을 받은 후 직원이 '판매 대상이 아닌 다른 토지'로 데리고 가 기망하는 경우가 많기 때문입니다. 사실 담당 직원도 실제 판매 대상 토지가 어디인지 모르는 경우가 허다합니다. 현장 답사를 원하는 고객을 데리고 갈 허위 장소도 미리 정해 놓은 경우가 많다는 것입니다. ​ ③ 기획부동산 업체가 언제 설립된 회사인지, 과거의 판매 전력은 어떤지 확인이 필요합니다. 기획부동산 사기는 업체를 설립하여 사기 범행을 한 후 바로 해당 업체를 폭파시키는 것이 일반적입니다. '1회용 업체'라는 것이지요.

기획부동산 사기 피해를 입었다면, ​ 기획부동산 사기 피해를 입은 경우에는 그 인지 시점이 중요합니다. 업체가 아직 사기 범행을 진행중인 상황에서 깨달았다면 환불을 요청하고 발을 빼는 것이 피해자 입장에선 유리할 것입니다. 업체도 아직은 업체를 폭파시키지 않을 생각이어서 조용히 해결하려고 할 것이기 때문이지요. ​ 그런데 문제는 대부분 나중에서야 속은 사실을 알게 된다는 것입니다. ​ 그 이유는 기획부동산 업체가 제시한 부동산 가격이 오르는 시기가 보통 2~3년 후이거나 빨라야 1년 후 이기 때문입니다. 본인이 속은 줄 모르고 오랜 시간 기다리게 된다는 것이지요. ​ 기획부동산 사기는 입증이 어려운 범죄 유형입니다. 위에서는 쉽게 설명하였지만 업체가 조직적으로 벌인 사기 범행이어서 혐의를 입증하기 쉽지 않습니다. 대규모의 수사가 필요한 대표적인 분야라고 할 수 있습니다. 업체가 설립된 경위부터 자금 흐름은 물론, 업체 관계자, 상당수의 피해자들까지 수사 대상도 광범위할 수 밖에 없습니다. 허위 대표자(바지사장)를 내세우는 경우도 많지요. 2~3년의 시간동안 증거를 인멸하고 수사에 혼선을 초래할 장치를 마련하는 것입니다. ​ 기획부동산 사기는 피해자에게 불법행위를 하도록 부추겨 추후 신고를 하지 못하도록 하기도 합니다. 예컨대, 세금을 적게 내게 해주겠다며 이중계약서를 작성하거나, 허위 농지취득자격증명을 받도록 만드는 것입니다. 피해자도 본인의 피해를 신고하기에 앞서 추후 세금을 많이 납부하거나 형사처벌 받은 위험을 안고 신고해야 되는 것이지요. ​ 기획부동산 사기 피해를 입은 경우 본인이 당한 기망 내용이 무엇인지 정리가 필요하고, 관련 자료를 충분히 수집하여야 합니다. 텔레마케터로부터 받은 자료, 설명회 배포 자료, 그 동안의 문자, 카카오톡 등 자료 등 유리한 자료의 확보가 필수적입니다. 또한, 향후 본인이 입을지 모르는 불리한 처분(중과세, 형사처벌)은 있는지 검토할 필요가 있습니다. ​ 만약, 상대방의 형사처벌이 목표라면 무엇보다 신속한 대응이 필요합니다. 시간이 흐를 수록 입증이 어려워지기 때문입니다.

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